詹艾汝限制級書刊的生活日誌

【民眾新聞網綜合報導】

 財政部於今年6月公布了108年綜合所得稅申報初步核定統計，內容包括了全台各鄉鎮市區的平均收入，其中有新竹科學園區加持的新竹都會區及台灣政經中心台北市就包辦了的前十名的席次。永慶房產集團也依據實價登錄資料統計前十名行政區的房市交易數據。其中，平均所得高居榜首的竹北市交易也最為熱絡；第二名的大安區則是全台房價最高的行政區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年的住宅市場交易多受到剛性需求的帶動，而一個地區就業機會的多寡、收入水準的高低可以說是其中最關鍵的因素，例如去年南科效應帶動台南房市發展就是一個很好例證。因此，我們也可以透過平均收入來判斷一個地區的房市是否具有足夠的剛性需求支撐。

就業機能帶動新竹區房市發展；大安蛋黃區吸引高收入族群

觀察平均收入前三名的行政區，新竹縣竹北市及新竹市東區有不少新竹科學園區的工作人口，其中不乏高收入的工程師及高階主管，因此平均收入名列前茅；排行第二名的大安區則是受惠於台北市蛋黃區的優勢，吸納了不少金字塔頂端的購屋者。陳金萍說明，竹北市除了轄區內的台元科技園區外，距離新竹科學園區也僅10分鐘的車程，擁有強勁的就業動能，隨著縣治重劃區及高鐵特區的生活機能發展成熟，吸引了大量的科學園區工作人口，不僅為竹北市帶來人口成長、提高了住民的所得水準，也帶動房市交易的熱度，是榜單上交易量最高的行政區。觀察近一年的成交資訊，包括勝利八街一段、光明六路東二段、興隆路一段及勝利路十路等都是熱門成交路段，物件大多為屋齡十年內的新古電梯大樓，平均單價落在25-27萬/坪。

排名第二名的台北市大安區是全台住宅單價最高的行政區，陳金萍說明，大安區位處台北市中心，燙金門牌吸引了許多金融、法、商等金字塔頂端的高收入族群，再加上蛋黃區的物件供給較少，推升了區域的住宅單價。受到市中心開發較早的影響，缺發可開發的大面積素地，導致新屋供給稀缺，有多達6成以上的成交案例屬於屋齡30年以上的中古屋。

平均收入排行第三名的是新竹市東區，陳金萍表示，新竹市東區是新竹都會區發展較早的區域，同時也是全台最知名的科技產業聚落，除了新竹科學園區外，還有清華大學及交通大學兩所知名學府，匯聚眾多的優秀理工人才，因此有不少科學園區的工作者選擇就近置產，使的新竹東區成為不動產交易熱區。觀察近一年的交易熱區，多落在園區旁的龍山里、頂埔里、新莊里、關新里及關東里一帶，顯示當地房市主要受到竹科人口的剛性需求支撐。

台北市收入水準全台之冠  文山區、內湖區房價最親民

從這次的十個上榜行政區來看，儘管新竹都會區在科學園區的加持下有三個行政區入榜，但台北市做為全台行政首都以及金融中心，仍占據了榜單中的多數席次，收入水準居全國之冠。其中，文山區與內湖區是價格較為親民的兩個區域，分別為48.8萬/坪、58.3萬/坪。陳金萍說明，文山區位於台北市的蛋白地區，環境較為清幽、生活步調也沒那麼快，居住人口中有不少任職於公教單位，是傳統的文教區。值得注意的是，雖然位於台北市的蛋白區，但是透過捷運文湖線、松山新店線以及信義快速道路往返市中心相當方便，再加上房價負擔相對其他地區小，成為不少通勤族心中高CP值得選擇，從近一年的成交資料來看，捷運萬芳醫院、辛亥站以及捷運景美站周遭都是交易量較高的熱區。

內湖區不僅房價負擔較低，住宅交易也相當熱絡。陳金萍表示，內湖區的房市主要受到內湖科技園區的支撐，園區內涵蓋資通訊產業、金融業、媒體業以及物流業等，從業人口多達16萬人，不少消費者在考量房價負擔以及通勤成本後也選擇就近買房，帶來大量的住宅需求。從近一年的實價登錄資料來看，購屋者逐捷運而居的現象相當明顯，其中以捷運內湖站、葫洲站以及東湖站最受歡迎。

最後，陳金萍補充，不論是以自住或長期置產為目的，一般購屋者都希望可以買到保值性佳的物件，從居民的平均所得觀察當地房市的剛性需求是很好的指標，不過房地產的異質性較大，每個區域的發展潛力也不同，建議民眾購屋時不妨多多參考各方資訊或是尋問熟悉當地資訊的仲介業者，會更有機會買到滿意且適合自身需求的物件。

表、全台平均所得前十名行政區近一年房市價量 

資料來源：實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

篩選條件：

1.交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。

2.建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房。

3.排除屋齡兩年內、樓層一樓與親友交易之成交資料。

註:實價登錄資料統計2020年6月至2021年5月。

在2020年疫情肆虐全球，對各地經濟皆造成影響，但臺中的房市卻逆向成長，湧入很多投資熱錢，為什麼會有這樣的情形？臺中房市的熱度因何而起？接下來讓我們一起看看樂居創辦人的精闢分析。

■ 臺中新成屋漲幅最大

樂居根據實價登錄資料整理了一份數據，可以看到0-5年屋齡的新建案漲幅排名， 是第一名、第二名是 、第三名是 ；這個統計有一個有趣的地方，房價漲幅前三名的城市都是重點發展科學園區的地方，可見工作機會和薪資水平會直接影響到房價。

而影響臺中的房價漲幅最大的因素，我們認為有以下3點：
1. 科學園區：臺積電提供高薪就業機會，帶動臺中科學園區發展。
2. 交通建設：在臺74線及捷運綠線通車的加持下帶動區域發展。
3. 都市縫合：臺中的重劃區沿著2個舊市區中間分佈發展，縫合舊市區。

接下來就讓我們來針對臺中市做一個全面的區域解析。

■ 臺中以臺74線為界分環內、環外

臺中以大肚山為分界，西邊為海線、東邊是山線。山線的部分，還可以依照臺74線來劃分，劃分為環內和環外，環內是主要的居住區，環外是主要的產業區：
1. 環內：臺74線環內為舊的臺中市中心，是臺中的精華區、多為住宅商業區，生活機能好，房價較高。
2. 環外：產業園區都在環外， 、 、 、 、 ......等以往臺中的衛星城市環繞。

■ 產業穩健提供高薪就業人口支撐房市

臺中的產業帶繞著臺74線外圍發展，提供穩定高薪就業機會，支撐基本面、拉擡房市發展。而臺中除了服務業是隨著商業區分佈，大量的就業人口大部份集中在這3種類型：

1.科學園區/工業區：包含有臺積電進駐的臺中科學園區、有大立光進駐的臺中工業區和、友達進駐的中科後裏園區以及潭子加工區、豐洲科技工業園區。

3.大型醫院：3大醫院有榮總、中國醫藥大學附設醫院和中山醫學大學附設醫院，除了提供穩定就業人口之外，加上臺灣社會老齡化，醫療需求增加，也會帶動周邊就業發展，集中較多的就業人口在醫院附近。

■ 臺中的交通發展現況：

臺中最重要的交通幹道是臺74號，另外除了高鐵之外還有已經通車的捷運綠線，以及規劃中的藍線和橘線，接下來讓我們來介紹一下臺中未來交通發展的脈絡，以及對臺中帶來的影響。

一、和國道的連結緊密

臺中和國道的連結非常緊密，尤其是國道1號的部份，有7個交流道與市區串聯，這樣的好處在於整體發展非常快速，壞處就是會變得容易塞車。

而臺中的主要交通幹道可以分2塊來看：

1. 公路：臺中主要的道路有國道1號、國道3號以及濱海線臺61線，但對市民而言最重要的命脈是臺74線，它是臺中市區開車最重要的快速道路，解決了很多塞車的問題。
2. 主要幹道：從北到南有中清路、臺灣大道和向上路這三條，中清路經過水湳、臺中機場到海線，是未來捷運橘線的道路；臺灣大道穿越西屯經過中科到海線，是未來藍線捷運的途徑；向上路則是穿越南屯經過臺中精密機械園區再到海線。

二、捷運綠線連結高鐵和市區：

當捷運只有一條的時候對通勤的助益不是很大，等未來可以完成整個捷運路網的串聯之後價值才可以體現。但臺中目前已經通車的捷運在名義上有以下2條：

1. 綠線：從北屯通往高鐵烏日站，對外地人的幫助很大，提供乘坐高鐵想進市中心的人更多便利，也連結了高鐵站和市區。

2. 紅線(臺鐵捷運化)：從豐原通往烏日，臺鐵捷運化就是增加班次以及增加車站間的密集度，運用原本的臺鐵軌道路線希望來達到捷運的輸運效果。

其實紅線對通勤效益的幫助不大，很多人坐紅線是為了從豐原搭車到臺中市區，對他們來說是多增加站點和通勤時間，紅線的幫助在於高架化把之前被軌道阻隔的都市縫合起來，促進都市發展。

三、捷運路網的規劃和影響的受惠區：

臺中的捷運目前完工的只有綠線，接下來我們來看看整個捷運路網完整規劃之後，哪些區域會是受惠區：

1.綠線：

行經 、 、 、 、 、 ，後端站點的北屯和烏日的房價拉擡效果比較明顯。

2. 藍線：

行經 、 、 、 ，這些都是臺中的精華區，接下來是海線的 和 ，當藍線蓋好之後，受惠的區域會是海線的城市和東區，一樣是端點的部份。

3. 橘線(臺中機場捷運線)：

行經 、 、 、 區、 、 、 、 跟 ，橘線主要溝通的是山城區、霧峰、大裏到水湳轉運站，主要受惠區會在端點的大裏、霧峰和西屯的水湳轉運站到大雅這個區塊。

以上會一直強調捷運的端點站會是主要受惠區，主因在於捷運拉近了端點站和市中心的距離，當外圍或偏遠的區域到市中心變容易後，房價自然會上漲。因此捷運末端點的房價漲幅反而是比較值得期待的。

四、高鐵會成為臺中重要的轉運中心：

新竹和桃園的高鐵站在發展起來之後都成為重要的商業中心，但在臺中 我們認為它將會是未來臺中的轉運中心，主要原因有以下3點：

1. 看法轉正面：一開始因為烏日高鐵站不在市區，普遍評價不高，但隨著高鐵營運越來越好，臺中人對於高鐵的看法也都轉趨正面。
2. 外縣市的捷徑：外地人到臺中最快的方式是搭高鐵到烏日站，在捷運綠線通車後還可以轉捷運到市區，便利度提升。
3. 高鐵腹地被切割：由於地理位置的限制，烏日高鐵站附近的商業區被筏子溪、烏溪跟臺鐵圍住、發展受限，因此成為商業中心的機會不高。但是高鐵站還是外地人來臺中的第一站，所以它未來還是會成為重要的轉運中心。

■ 臺中的房價價格區間：

目前臺中的房價我們可以對照上圖分成5個級別來看：

第一級-蛋黃區(35~45萬)： 、 、 、水湳經貿園區、 、 。

第二級-蛋白區(30~35萬)： 、 、 、 、 、 、 、十四期、十三期。

第三級-蛋殼區(25~30萬)： 、 、十一期、 、 。

第四級+環外(20~25萬)： 、 、 、 、 、 。

第五級(1字頭)：海線。
 

那在下篇的部份，我們會為大家針對「水湳經貿園區、十三期、十四期和 」這幾個重點區域，做比較詳細的解析！

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